Phân biệt chuyển nhượng và tặng cho nhà đất – Hiểu đúng để không vi phạm
Trong các giao dịch bất động sản, “chuyển nhượng” và “tặng cho” nhà đất là hai khái niệm thường được sử dụng. Tuy nhiên, không ít người nhầm lẫn giữa hai hình thức này, dẫn đến những sai sót trong thủ tục hoặc vi phạm quy định pháp luật.
Bài viết dưới đây, Văn Phòng Công Chứng Đại Việt sẽ giúp bạn phân biệt rõ ràng giữa chuyển nhượng và tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, cũng như hiểu đúng để tránh những rủi ro không đáng có.
Xem thêm:
Điều kiện để chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất đúng luật
Hướng dẫn chuẩn bị hồ sơ để xác nhận chữ ký nhanh tại cơ quan nhà nước
1. Khái niệm cơ bản
Chuyển nhượng nhà đất là gì?
Chuyển nhượng nhà đất là việc bên có quyền sử dụng đất hoặc sở hữu nhà chuyển giao quyền đó cho bên nhận chuyển nhượng thông qua một hợp đồng mua bán có giá trị bằng tiền. Nói cách khác, đây là hoạt động mua bán bất động sản hợp pháp theo quy định của Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự.
Ví dụ: Ông A bán mảnh đất cho ông B với giá 2 tỷ đồng – đây là một giao dịch chuyển nhượng.
Tặng cho nhà đất là gì?
Tặng cho nhà đất là việc bên tặng cho chuyển giao quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở cho bên được tặng, không có yêu cầu bồi hoàn (tức là không nhận tiền hay tài sản đổi lại). Đây là hành vi tự nguyện, mang tính biếu, cho theo quy định tại Điều 462 Bộ luật Dân sự 2015.
Ví dụ: Bố mẹ tặng cho con một căn nhà, hoặc anh trai tặng cho em gái một thửa đất – đây là giao dịch tặng cho.
2. Điểm giống nhau giữa chuyển nhượng và tặng cho nhà đất
Cả hai hình thức chuyển nhượng và tặng cho đều có những điểm chung sau:
– Đều là hành vi chuyển giao quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở từ người này sang người khác.
– Đều phải được lập thành hợp đồng và công chứng tại văn phòng công chứng.
– Đều cần đăng ký biến động quyền sử dụng đất tại cơ quan đăng ký đất đai để sang tên cho bên nhận.
– Đều chịu thuế, lệ phí theo quy định của pháp luật (tùy từng trường hợp miễn hoặc không miễn).
Tuy nhiên, mục đích, bản chất và nghĩa vụ tài chính của hai hình thức này lại hoàn toàn khác nhau.
3. Phân biệt chuyển nhượng và tặng cho nhà đất
Để dễ hiểu, bạn có thể so sánh qua bảng dưới đây:
| Tiêu chí | Chuyển nhượng nhà đất | Tặng cho nhà đất |
|---|---|---|
| Bản chất pháp lý | Là hợp đồng mua bán – có sự trao đổi giá trị bằng tiền hoặc tài sản | Là hợp đồng tặng cho – không có đền bù, mang tính tự nguyện |
| Mục đích | Bên chuyển nhượng nhận tiền hoặc lợi ích khác | Bên tặng cho không nhận lợi ích vật chất, thường vì tình cảm, quan hệ gia đình |
| Giá trị giao dịch | Có giá trị cụ thể được ghi rõ trong hợp đồng | Không ghi giá trị giao dịch (có thể ghi là “tặng cho không điều kiện”) |
| Thuế, phí phải nộp | – Thuế thu nhập cá nhân: 2% giá trị hợp đồng – Lệ phí trước bạ: 0.5% |
– Miễn thuế nếu giữa cha mẹ – con, vợ – chồng, anh chị em ruột – Nếu không thuộc diện miễn: nộp tương tự như chuyển nhượng |
| Quyền lợi của bên nhận | Được cấp sổ đỏ sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính | Được cấp sổ đỏ sau khi sang tên, có thể miễn thuế nếu đúng quan hệ |
| Rủi ro pháp lý thường gặp | Khai giá thấp để né thuế, dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu hoặc xử phạt | Giả dạng tặng cho để trốn thuế nhưng thực chất là mua bán – vi phạm pháp luật |
4. Điều kiện để được chuyển nhượng hoặc tặng cho nhà đất
Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013 (sửa đổi, bổ sung năm 2024), dù là chuyển nhượng hay tặng cho, người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền này khi:
-
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hợp pháp.
-
Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án.
-
Đất còn trong thời hạn sử dụng theo quy định.
-
Phù hợp với quy hoạch và không nằm trong khu vực bị hạn chế giao dịch.
Riêng đối với đất nông nghiệp, người nhận chuyển nhượng hoặc tặng cho phải là cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
5. Thủ tục thực hiện chuyển nhượng và tặng cho
a. Bước 1: Lập hợp đồng tại văn phòng công chứng
Hai bên cùng chuẩn bị hồ sơ gồm:
– Sổ đỏ gốc
– CMND/CCCD, sổ hộ khẩu
– Giấy đăng ký kết hôn hoặc xác nhận độc thân
– Dự thảo hợp đồng (nếu có)
Công chứng viên sẽ kiểm tra tính hợp pháp, sau đó chứng nhận hợp đồng.
b. Bước 2: Kê khai và nộp thuế
– Chuyển nhượng: Bên bán nộp thuế thu nhập cá nhân 2%.
– Tặng cho: Miễn thuế nếu thuộc diện quan hệ thân nhân; nếu không, áp dụng mức tương tự chuyển nhượng.
c. Bước 3: Sang tên trên Giấy chứng nhận
Bên nhận nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai để cập nhật biến động quyền sử dụng đất. Sau 10–15 ngày làm việc, sẽ được cấp sổ đỏ mang tên mới.
6. Một số lưu ý quan trọng để tránh vi phạm
– Không nên “giả tặng cho” để trốn thuế chuyển nhượng. Nếu cơ quan thuế phát hiện, bạn có thể bị truy thu và xử phạt hành chính.
– Nên kê khai đúng giá trị thật trong hợp đồng để tránh tranh chấp khi có kiện tụng hoặc bồi thường.
– Khi tặng cho giữa người thân, cần chứng minh mối quan hệ bằng sổ hộ khẩu, giấy khai sinh hoặc giấy đăng ký kết hôn để được miễn thuế hợp pháp.
– Không giao dịch viết tay, vì hợp đồng không công chứng sẽ không có giá trị pháp lý và không được sang tên.
– Đối với tài sản chung vợ chồng, việc chuyển nhượng hoặc tặng cho cần sự đồng ý của cả hai người.
Việc phân biệt giữa chuyển nhượng và tặng cho nhà đất không chỉ giúp bạn hiểu đúng bản chất pháp lý, mà còn tránh được những rủi ro, vi phạm và thiệt hại không đáng có trong giao dịch. Hãy luôn thực hiện đúng quy trình, công chứng hợp đồng tại tổ chức hành nghề công chứng, kê khai thuế trung thực, và sang tên sổ đỏ hợp pháp để đảm bảo quyền lợi của mình.