Những điều cần biết về công chứng hợp đồng nhà đất
Sau khi đặt cọc (nếu có) khi mua bán nhà đất, việc đầu tiên cần thực hiện là công chứng hoặc chứng thực hợp đồng. Nếu người dân hiểu rõ những điều cần biết về công chứng hợp đồng nhà đất dưới đây, họ sẽ có thể giải quyết những khúc mắc thường gặp.
Những điều cần biết về công chứng hợp đồng nhà đất
Phải công chứng hoặc chứng thực khi sang tên
Theo quy định của Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, Khoản 1 Điều 2, hồ sơ đăng ký biến động khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các giấy tờ sau:
- Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định.
- Bản gốc của Giấy chứng nhận (Sổ hồng, Sổ đỏ) đã được cấp.
Ngoài ra, theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ với đất, hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (bao gồm đất và nhà ở hoặc các tài sản khác gắn liền với đất) phải được công chứng hoặc chứng thực.
Tóm lại, để thực hiện việc sang tên, hồ sơ phải đầy đủ các thành phần trên và hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định
Hợp đồng công chứng hay chứng thực có giá trị như nhau khi sang tên
Dựa trên điểm a khoản 3 của Điều 167 Luật Đất đai 2013 và khoản 1 của Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, không có sự phân biệt giữa hợp đồng được công chứng và hợp đồng được chứng thực trong hồ sơ khi sang tên nhà đất.
Điều này có nghĩa là, cả hai loại hợp đồng, khi được tuân thủ theo quy định pháp luật công chứng hoặc chứng thực, đều có giá trị như nhau trong quá trình sang tên Giấy chứng nhận.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng việc có giá trị pháp lý như nhau khi sang tên Giấy chứng nhận không đồng nghĩa với việc có giá trị pháp lý như nhau trong trường hợp tranh chấp hoặc khởi kiện.
Được lựa chọn giữa công chứng và chứng thực
Theo điểm a khoản 3 của Điều 167 Luật Đất đai 2013, khi chuyển nhượng nhà đất, các bên có quyền tự do lựa chọn giữa việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng. Quy định này cung cấp sự rõ ràng về quyền lựa chọn của các bên trong quá trình này.
Tùy thuộc vào ý muốn và điều kiện cụ thể, các bên có thể lựa chọn phương thức công chứng hoặc chứng thực sao cho phù hợp với trường hợp của mình. Thông thường, để đảm bảo tính pháp lý và an toàn, các bên thường lựa chọn công chứng tại Văn phòng công chứng tư hoặc Phòng công chứng của Nhà nước. Điều này đồng nghĩa với việc việc công chứng được thực hiện bởi một cơ quan có thẩm quyền và đáng tin cậy để đảm bảo tính chính xác và hiệu lực của hợp đồng.
Chỉ được công chứng tại tỉnh, thành nơi có nhà đất?
Mặc dù pháp luật cho phép các bên lựa chọn giữa công chứng hoặc chứng thực hợp đồng khi chuyển nhượng nhà đất, tuy nhiên, việc công chứng bị giới hạn trong phạm vi địa giới của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà đất.
Nghĩa là, khi tiến hành chuyển nhượng nhà đất, các bên phải thực hiện công chứng tại một tổ chức công chứng có trụ sở nằm trong phạm vi của tỉnh hoặc thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà đất. Quy định này được chi tiết và rõ ràng tại Điều 42 của Luật Công chứng 2014.
Thành viên gia đình phải có mặt khi công chứng/chứng thực?
Việc chuyển nhượng đất thuộc quyền sử dụng của cá nhân phụ thuộc vào ý chí của cá nhân đó. Trong trường hợp này, công chứng có thể được thực hiện bởi người sử dụng đất trực tiếp hoặc thông qua ủy quyền cho người khác. Tuy nhiên, khi đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, có nhiều trường hợp phức tạp khiến việc chuyển nhượng trở nên khó khăn.
Theo nguyên tắc, khi chuyển nhượng đất của hộ gia đình, cần có sự đồng ý bằng văn bản được công chứng hoặc chứng thực từ tất cả các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất. Quy định này được đề cập rõ tại khoản 5 của Điều 14 trong Thông tư 02/2015/TT-BTNMT. Theo quy định này, không yêu cầu thành viên gia đình sử dụng đất phải có mặt khi công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng. Thay vào đó, chỉ cần thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý chuyển nhượng bằng văn bản được công chứng hoặc chứng thực.
Ai là người chịu phí công chứng hợp đồng nhà đất?
Tâm lý chung của hầu hết người dân khi chuyển nhượng nhà đất là hy vọng được miễn thuế, phí hoặc giảm thiểu số tiền phải nộp. Để đảm bảo sự thống nhất và tránh mâu thuẫn giữa các bên, Luật Công chứng 2014 đã quy định tại khoản 1 Điều 66 như sau:
” Người yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch, bản dịch, lưu giữ di chúc, cấp bản sao văn bản công chứng phải nộp phí công chứng”
Tuy vậy, trong trường hợp chuyển nhượng nhà đất, các bên có quyền thỏa thuận về người phụ trách nộp phí công chứng cũng như các khoản thuế, phí, lệ phí liên quan đến việc chuyển tên sở hữu, bao gồm thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ chuyển nhượng.
Xem thêm :
Trên đây là những thông tin cần biết về quy trình công chứng hợp đồng mua bán đất. Nếu bạn muốn tìm hiểu thêm về trường hợp cụ thể của mình, hãy liên hệ với Văn Phòng Trần Hằng qua hotline 0933.668.166 để giải đáp thắc mắc của bạn.