Ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Có cần công chứng không?

Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng sôi động, các giao dịch liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra phổ biến hơn bao giờ hết. Tuy nhiên, bên cạnh sự quan tâm về giá cả, vị trí, pháp lý… thì một câu hỏi được nhiều người đặt ra là: Khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có bắt buộc phải công chứng không?

Nếu không công chứng thì hợp đồng có hợp lệ không? Cùng Văn Phòng Công Chứng Trần Hằng tìm hiểu chi tiết trong bài viết dưới đây.

1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa bên chuyển nhượng (người bán) và bên nhận chuyển nhượng (người mua), trong đó bên chuyển nhượng đồng ý chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên nhận và bên nhận đồng ý thanh toán theo mức giá đã thỏa thuận.

Đây là một loại hợp đồng dân sự đặc biệt vì có liên quan đến tài sản có giá trị lớn và chịu sự điều chỉnh của nhiều quy định pháp luật.

2. Quy định pháp luật về việc công chứng hợp đồng

Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013, việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

Khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai 2013:

“Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà một bên là tổ chức kinh tế.”

Điều này có nghĩa là:

– Nếu người mua và người bán là cá nhân hoặc hộ gia đình, thì bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực tại UBND xã/phường.

– Nếu có sự tham gia của tổ chức kinh tế, thì việc công chứng là không bắt buộc, nhưng nên thực hiện để đảm bảo tính pháp lý.

3. Không công chứng hợp đồng có hiệu lực không?

Rất nhiều người từng ký hợp đồng chuyển nhượng đất bằng giấy tay, không công chứng, vì tin tưởng hoặc vì muốn tiết kiệm thời gian. Tuy nhiên, việc này rất rủi ro về mặt pháp lý.

Theo quy định:

– Hợp đồng không công chứng hoặc chứng thực (trừ các trường hợp được miễn) thì không có giá trị pháp lý để thực hiện việc sang tên sổ đỏ.

– Nếu xảy ra tranh chấp, tòa án có thể tuyên hợp đồng vô hiệu vì không tuân thủ hình thức bắt buộc theo luật định.

Do đó, việc công chứng là điều kiện cần để hợp đồng có hiệu lực pháp lý và được cơ quan nhà nước công nhận trong quá trình sang tên quyền sử dụng đất.

4. Các trường hợp phải công chứng hợp đồng chuyển nhượng

Bạn cần công chứng hợp đồng chuyển nhượng trong các trường hợp sau:

– Chuyển nhượng giữa cá nhân với cá nhân (bán đất giữa người dân với nhau).

– Tặng cho quyền sử dụng đất giữa các thành viên gia đình.

– Góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã.

– Mua bán, chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình xây dựng) cùng với quyền sử dụng đất.

5. Các trường hợp không bắt buộc công chứng

Theo quy định tại Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, các trường hợp sau không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực:

– Hợp đồng giữa tổ chức kinh tế với nhau.

– Hợp đồng giữa tổ chức kinh tế với nhà nước.

– Các trường hợp thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất có sự chứng nhận của cơ quan chức năng.

– Giao dịch đất đai theo các hình thức đặc biệt được pháp luật quy định riêng.

Tuy nhiên, ngay cả khi không bắt buộc, các chuyên gia pháp lý vẫn khuyến khích nên công chứng để tăng tính ràng buộc và minh bạch trong giao dịch.

6. Lợi ích của việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng

Việc công chứng không chỉ là yêu cầu pháp lý mà còn mang lại nhiều lợi ích thực tế:

✔️ Đảm bảo tính pháp lý cho hợp đồng

Công chứng là bước xác minh hợp đồng được thực hiện đúng quy định, giữa các bên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, và nội dung không trái pháp luật.

✔️ Là căn cứ để sang tên sổ đỏ

Chỉ khi hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực, người mua mới đủ điều kiện để nộp hồ sơ đăng ký sang tên tại văn phòng đăng ký đất đai.

✔️ Phòng tránh tranh chấp, rủi ro pháp lý

Công chứng giúp các bên hiểu rõ quyền và nghĩa vụ, tránh việc từ chối thực hiện nghĩa vụ hoặc tranh chấp về sau.

✔️ Minh bạch, rõ ràng về nội dung giao dịch

Công chứng viên sẽ giúp soạn thảo hợp đồng rõ ràng, đảm bảo quyền lợi hai bên và giải thích những nội dung pháp lý phức tạp.

7. Thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Để công chứng hợp đồng, bạn cần chuẩn bị những giấy tờ sau:

Bên chuyển nhượng (bên bán):

• CMND/CCCD và sổ hộ khẩu

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)

• Giấy đăng ký kết hôn (nếu có)

Bên nhận chuyển nhượng (bên mua):

• CMND/CCCD và sổ hộ khẩu

• Giấy đăng ký kết hôn (nếu có)

Các giấy tờ khác (nếu có):

• Giấy ủy quyền (nếu không trực tiếp tham gia)

• Văn bản phân chia thừa kế, nếu đất là di sản

Sau khi nộp hồ sơ tại phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng tư nhân, công chứng viên sẽ kiểm tra hồ sơ, soạn thảo hợp đồng và yêu cầu hai bên ký trước mặt công chứng viên. Toàn bộ thủ tục công chứng thường được hoàn tất trong vòng 1 – 2 giờ, nếu hồ sơ hợp lệ.

8. Lưu ý khi ký hợp đồng công chứng

• Kiểm tra kỹ nội dung hợp đồng, đảm bảo đúng thông tin và quyền lợi.

• Không ký hợp đồng khi có nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của bên kia.

• Nếu đất là tài sản chung, phải có chữ ký của tất cả đồng sở hữu.

• Yêu cầu công chứng viên giải thích rõ nội dung hợp đồng nếu chưa hiểu.

Câu trả lời là: Có. Việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là bắt buộc đối với hầu hết các giao dịch giữa cá nhân hoặc hộ gia đình với nhau. Không công chứng không chỉ khiến hợp đồng không có giá trị pháp lý mà còn tiềm ẩn nhiều rủi ro nghiêm trọng về sau.