Hợp đồng thế chấp nhà đất có hiệu lực khi nào?

Hợp đồng thế chấp nhà đất là một trong những loại hợp đồng dân sự phổ biến trong các giao dịch vay vốn tại ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ thời điểm hợp đồng này phát sinh hiệu lực pháp lý. 

Bài viết dưới đây, Văn Phòng Công Chứng Đại Việt sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về thời điểm hợp đồng thế chấp nhà đất có hiệu lực và các yếu tố liên quan.

1. Hợp đồng thế chấp nhà đất là gì?

Hợp đồng thế chấp nhà đất là một loại hợp đồng dân sự, trong đó bên thế chấp sử dụng quyền sử dụng đất và/hoặc tài sản gắn liền với đất (như nhà ở, công trình xây dựng…) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp. Trong phần lớn trường hợp, hợp đồng này được lập khi người dân vay vốn tại ngân hàng.

Căn cứ theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015, thế chấp tài sản là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để đảm bảo nghĩa vụ và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.

2. Điều kiện để hợp đồng thế chấp nhà đất có hiệu lực

Để một hợp đồng thế chấp nhà đất được xem là có hiệu lực, cần thỏa mãn đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật. Cụ thể:

a. Về hình thức

Theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

Trong trường hợp bên nhận thế chấp là tổ chức tín dụng, thì hợp đồng thế chấp bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực, sau đó đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan có thẩm quyền (thường là Văn phòng đăng ký đất đai).

b. Về nội dung và chủ thể

– Hợp đồng phải có nội dung phù hợp với quy định pháp luật, không vi phạm điều cấm, không trái đạo đức xã hội.

– Chủ thể tham gia hợp đồng phải có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự.

– Tài sản thế chấp phải là tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên thế chấp.

– Nếu tài sản thuộc sở hữu chung, cần có sự đồng thuận của tất cả các đồng sở hữu.

c. Về đăng ký giao dịch bảo đảm

Theo quy định tại Nghị định 99/2022/NĐ-CP, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bắt buộc phải được đăng ký giao dịch bảo đảm tại Văn phòng đăng ký đất đai. Việc đăng ký này là điều kiện để hợp đồng có hiệu lực đối kháng với bên thứ ba, giúp bảo vệ quyền lợi của bên nhận thế chấp.

3. Hợp đồng thế chấp nhà đất có hiệu lực khi nào?

Theo quy định tại Điều 401 Bộ luật Dân sự 2015, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng được xác định như sau:

“Hợp đồng có hiệu lực kể từ thời điểm các bên giao kết, trừ khi có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.”

Tuy nhiên, với hợp đồng thế chấp nhà đất, pháp luật có quy định riêng. Cụ thể:

Nếu hợp đồng chỉ được lập bằng văn bản, chưa công chứng/chứng thực và chưa đăng ký:

→ Chưa có hiệu lực pháp lý. Đây là trường hợp phổ biến gây rủi ro khi các bên ký tay hoặc lập giấy viết tay mà không thực hiện đúng quy trình pháp lý.

Nếu hợp đồng đã được công chứng hoặc chứng thực nhưng chưa đăng ký giao dịch bảo đảm:

→ Có hiệu lực giữa các bên, nhưng chưa có hiệu lực đối kháng với bên thứ ba. Điều này đồng nghĩa là hợp đồng có giá trị ràng buộc giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp, nhưng nếu xảy ra tranh chấp với bên thứ ba thì hợp đồng này có thể không được công nhận.

Nếu hợp đồng đã được công chứng/chứng thực và đã đăng ký giao dịch bảo đảm tại Văn phòng đăng ký đất đai:

→ Có hiệu lực đầy đủ, bao gồm cả hiệu lực giữa các bên và đối với bên thứ ba. Đây là tình trạng hợp pháp và an toàn nhất.

4. Vì sao phải xác định thời điểm có hiệu lực?

Việc xác định rõ thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp giúp:

– Bảo vệ quyền lợi của bên nhận thế chấp khi xử lý tài sản bảo đảm.

– Tránh tình trạng tài sản bị mang đi thế chấp nhiều lần hoặc bán cho người khác.

– Làm cơ sở pháp lý để giải quyết tranh chấp.

– Xác định nghĩa vụ phát sinh từ thời điểm nào (ví dụ: bắt đầu tính lãi suất vay, quyền xử lý tài sản…).

5. Một số lưu ý quan trọng

– Không nên ký hợp đồng thế chấp viết tay hoặc ký mà không công chứng, vì hợp đồng sẽ không có hiệu lực pháp lý.

– Khi thực hiện thế chấp nhà đất, nên kiểm tra kỹ quyền sở hữu tài sản, tình trạng pháp lý của đất/nhà để tránh rủi ro.

– Nếu tài sản có nhiều người đồng sở hữu, cần sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các đồng sở hữu.

– Đăng ký giao dịch bảo đảm là bước bắt buộc nếu muốn hợp đồng có hiệu lực đầy đủ và tránh bị vô hiệu khi xảy ra tranh chấp.

Nếu bạn đang có ý định thực hiện giao dịch thế chấp nhà đất, hãy tìm hiểu kỹ các quy định pháp lý và đừng ngần ngại tham khảo ý kiến luật sư hoặc chuyên viên pháp lý để đảm bảo quy trình diễn ra đúng luật và an toàn tuyệt đối.