Điều kiện để chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất đúng luật
Việc chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất là hoạt động phổ biến hiện nay khi người dân muốn sang tên, đổi chủ hoặc chia tách tài sản cho con cháu. Tuy nhiên, để đảm bảo việc chuyển nhượng, tặng cho đúng quy định của pháp luật, người tham gia cần hiểu rõ điều kiện, hồ sơ và quy trình theo Luật Đất đai hiện hành.
Bài viết dưới đây, Văn Phòng Công Chứng Đại Việt sẽ giúp bạn nắm rõ các quy định cần thiết để thực hiện giao dịch hợp pháp và an toàn.
1. Khái niệm chuyển nhượng và tặng cho quyền sử dụng đất
– Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc bên chuyển nhượng (người bán) chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên nhận (người mua) thông qua hợp đồng có giá trị thanh toán bằng tiền.
– Tặng cho quyền sử dụng đất là việc bên tặng cho tự nguyện chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng mà không yêu cầu đền bù về vật chất.
Hai hình thức này đều dẫn đến việc thay đổi chủ thể quyền sử dụng đất, nhưng khác nhau về bản chất pháp lý và mục đích (có hoặc không có yếu tố mua bán, lợi nhuận).
2. Điều kiện chung để được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013 (sửa đổi bổ sung 2024), người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng hoặc tặng cho khi đáp ứng đầy đủ 4 điều kiện sau:
a. Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)
Đây là điều kiện tiên quyết. Người sử dụng đất phải có sổ đỏ hoặc sổ hồng hợp pháp, trừ trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng chưa cấp sổ mà pháp luật cho phép giao dịch.
b. Đất không có tranh chấp
Thửa đất phải đang trong tình trạng ổn định, không có tranh chấp về quyền sử dụng hoặc ranh giới. Nếu có khiếu nại, kiện tụng thì chưa thể thực hiện chuyển nhượng hay tặng cho.
c. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
Nếu thửa đất đang bị kê biên, bị phong tỏa hoặc nằm trong diện điều tra, cưỡng chế, thì không đủ điều kiện giao dịch.
d. Đất còn thời hạn sử dụng
Chỉ những thửa đất vẫn còn thời hạn sử dụng hợp pháp mới được chuyển nhượng hoặc tặng cho. Nếu thời hạn sắp hết, cần gia hạn quyền sử dụng đất trước khi thực hiện giao dịch.
3. Điều kiện riêng đối với từng loại đất
a. Đất nông nghiệp
Người nhận chuyển nhượng hoặc tặng cho phải là cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp, trừ trường hợp quy định khác của pháp luật.
b. Đất ở
Đất ở được phép chuyển nhượng, tặng cho tự do, nhưng phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị hoặc nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
c. Đất trong dự án đầu tư
Một số dự án khu dân cư, khu đô thị mới có quy định hạn chế chuyển nhượng trong thời gian nhất định (thường từ 3–5 năm), nên cần kiểm tra kỹ trước khi thực hiện.
4. Hồ sơ cần chuẩn bị khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
Để giao dịch được công chứng và sang tên nhanh chóng, người dân cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ gồm:
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc)
– CMND/CCCD và sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên nhận
– Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân
– Hợp đồng chuyển nhượng/tặng cho quyền sử dụng đất (được lập tại văn phòng công chứng)
– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ
– Đơn đăng ký biến động đất đai (theo mẫu của cơ quan đăng ký đất đai)
Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, các bên sẽ thực hiện tại văn phòng công chứng để hợp thức hóa hợp đồng.
5. Quy trình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
Quy trình gồm 5 bước cơ bản như sau:
Bước 1: Kiểm tra thông tin thửa đất
Trước khi ký hợp đồng, nên kiểm tra tình trạng pháp lý của thửa đất tại văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã để tránh rủi ro.
Bước 2: Lập hợp đồng tại văn phòng công chứng
Hai bên cùng đến văn phòng công chứng để lập và ký hợp đồng chuyển nhượng/tặng cho. Công chứng viên sẽ xác nhận và lưu hồ sơ.
Bước 3: Kê khai thuế, lệ phí
– Thuế thu nhập cá nhân: 2% giá trị chuyển nhượng (trừ trường hợp tặng cho giữa cha mẹ – con, vợ – chồng, anh chị em ruột được miễn).
– Lệ phí trước bạ: 0.5% giá trị quyền sử dụng đất.
Bước 4: Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ
Hồ sơ được nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai (thuộc Phòng Tài nguyên & Môi trường cấp huyện). Cơ quan sẽ thẩm định, cập nhật biến động và cấp sổ mới cho bên nhận.
Bước 5: Nhận sổ đỏ mang tên chủ mới
Thời gian giải quyết thường từ 10 – 15 ngày làm việc, tùy khu vực và tính hợp lệ của hồ sơ.
6. Một số trường hợp đặc biệt cần lưu ý
– Đất đang thế chấp tại ngân hàng: chỉ được chuyển nhượng hoặc tặng cho khi giải chấp xong hoặc có sự đồng ý bằng văn bản của bên nhận thế chấp.
– Đất chung sổ hộ gia đình: cần có sự đồng ý của tất cả các thành viên có tên trong sổ đỏ.
– Tặng cho giữa người nước ngoài và người Việt Nam: phải tuân theo quy định về quyền sở hữu, thời hạn sử dụng và giới hạn diện tích theo Luật Đất đai và Luật Nhà ở.
Việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất là thủ tục quan trọng liên quan đến tài sản có giá trị lớn. Nắm rõ điều kiện, hồ sơ và quy trình thực hiện đúng luật sẽ giúp bạn tránh được các rủi ro pháp lý, bảo đảm quyền lợi của mình khi giao dịch.
Nếu bạn đang có nhu cầu thực hiện thủ tục chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất, hãy liên hệ văn phòng công chứng hoặc cơ quan tài nguyên môi trường tại địa phương để được hướng dẫn chi tiết, đảm bảo mọi thủ tục diễn ra nhanh chóng và hợp pháp.