Công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Khi nào bị từ chối?

Việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là bước quan trọng trong quy trình mua bán bất động sản, nhằm đảm bảo tính pháp lý cho giao dịch và bảo vệ quyền lợi các bên tham gia.

Vậy cụ thể, khi nào công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị từ chối? Bài viết sau, Văn Phòng Công Chứng Trần Hằng sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về các trường hợp phổ biến, nguyên nhân và cách khắc phục.

1. Tại sao cần công chứng khi chuyển nhượng đất?

Theo quy định tại Luật Đất đai 2013 và Luật Công chứng 2014, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực để đảm bảo tính hợp pháp và là cơ sở tiến hành thủ tục sang tên sổ đỏ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Việc công chứng nhằm kiểm tra tính hợp lệ của các giấy tờ, năng lực hành vi dân sự của các bên, cũng như xác nhận ý chí tự nguyện và nội dung giao dịch.

Tuy nhiên, trong một số trường hợp nhất định, công chứng viên hoặc tổ chức hành nghề công chứng có quyền từ chối công chứng nếu nhận thấy giao dịch không đảm bảo các điều kiện pháp luật.

2. Các trường hợp công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị từ chối

2.1. Bên chuyển nhượng không có quyền sử dụng hợp pháp đối với đất

Đây là một trong những lý do phổ biến nhất khiến công chứng bị từ chối. Cụ thể:

– Người đứng tên chuyển nhượng không phải là chủ sử dụng đất theo Giấy chứng nhận.

– Đất thuộc diện đang tranh chấp, bị kê biên hoặc bị thu hồi.

– Đất chưa được cấp sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).

Quyền sử dụng đất thuộc tài sản chung nhưng một người tự ý chuyển nhượng mà không có sự đồng ý của người đồng sở hữu (ví dụ: vợ/chồng tự ý bán đất mà không có chữ ký bên kia).

=> Cách khắc phục: Cần kiểm tra kỹ thông tin pháp lý của đất và xác nhận quyền sở hữu trước khi ký hợp đồng. Nếu là tài sản chung, cả hai vợ chồng cùng ký hợp đồng.

Xem thêm: Ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Có cần công chứng không?

2.2. Giấy tờ tùy thân không hợp lệ hoặc không đầy đủ

Công chứng viên sẽ từ chối giao dịch nếu:

– CMND/CCCD của các bên bị mờ, hết hạn, không rõ ràng.

– Một trong các bên không có đủ năng lực hành vi dân sự (ví dụ: mất năng lực, bị hạn chế hành vi dân sự).

– Có sự nghi ngờ về giấy tờ giả mạo.

=> Cách khắc phục: Kiểm tra kỹ giấy tờ tùy thân trước khi đến công chứng. Trong trường hợp mất CMND/CCCD, cần có giấy xác nhận đang chờ cấp mới của cơ quan công an.

2.3. Đất chưa đủ điều kiện chuyển nhượng theo luật

Một số loại đất hoặc tình trạng đất đai chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng sẽ bị từ chối công chứng, cụ thể:

– Đất nông nghiệp chưa đủ thời gian sử dụng hoặc chưa chuyển đổi mục đích sử dụng.

– Đất thuộc diện quy hoạch nhưng chưa được phép chuyển nhượng.

– Đất do nhà nước giao không thu tiền sử dụng hoặc đất thuê trả tiền hàng năm (không có quyền chuyển nhượng).

– Chuyển nhượng đất khi đang thế chấp tại ngân hàng mà không được sự đồng ý bằng văn bản của bên nhận thế chấp.

=> Cách khắc phục: Tìm hiểu kỹ quy hoạch tại địa phương, giải chấp ngân hàng trước khi chuyển nhượng hoặc xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất nếu cần.

2.4. Nội dung hợp đồng không đúng quy định pháp luật

Công chứng viên có quyền từ chối nếu hợp đồng có các dấu hiệu:

– Gây thiệt hại đến lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng hoặc quyền, lợi ích hợp pháp của người khác.

– Có điều khoản trái luật, không rõ ràng hoặc mâu thuẫn.

– Nội dung thể hiện ép buộc, gian dối, giả tạo.

– Có dấu hiệu của hành vi rửa tiền, trốn thuế hoặc lừa đảo.

=> Cách khắc phục: Nhờ sự tư vấn của luật sư hoặc để công chứng viên soạn thảo hợp đồng theo đúng quy chuẩn pháp lý.

Xem thêm: Thời gian làm công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mất bao lâu?

3. Quyền và nghĩa vụ của công chứng viên khi từ chối công chứng

Theo Điều 7 Luật Công chứng 2014, công chứng viên có quyền từ chối công chứng nếu:

– Giao dịch vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội.

– Các bên không có đầy đủ giấy tờ hợp lệ.

– Công chứng viên thấy cần phải bảo vệ lợi ích hợp pháp của bên thứ ba hoặc cộng đồng.

Trong trường hợp từ chối, văn phòng công chứng có nghĩa vụ thông báo rõ lý do từ chối bằng văn bản hoặc lời nói rõ ràng nếu các bên yêu cầu.

4. Nên làm gì khi bị từ chối công chứng?

Nếu gặp tình huống bị từ chối công chứng, bạn nên:

– Yêu cầu công chứng viên giải thích rõ lý do.

– Bổ sung hoặc chỉnh sửa hồ sơ, giấy tờ theo hướng dẫn.

– Trong trường hợp không đồng tình với lý do từ chối, bạn có thể:

• Chuyển sang tổ chức công chứng khác (nếu lý do không liên quan đến pháp luật).
• Khiếu nại đến Sở Tư pháp nếu thấy việc từ chối là không có căn cứ pháp lý.

Không phải lúc nào yêu cầu công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng được chấp nhận. Việc bị từ chối có thể đến từ nhiều nguyên nhân: sai giấy tờ, vi phạm pháp luật, thiếu điều kiện chuyển nhượng, hoặc đơn giản là do một bên không đủ năng lực hành vi.

Để tránh những rủi ro này, bạn cần chuẩn bị kỹ hồ sơ, hiểu rõ pháp luật liên quan và nên nhờ sự tư vấn của công chứng viên hoặc luật sư trước khi ký hợp đồng. Việc tuân thủ đầy đủ quy trình công chứng không chỉ giúp giao dịch hợp pháp mà còn bảo vệ quyền lợi của chính bạn trong tương lai.