Các trường hợp không yêu cầu công chứng hợp đồng nhượng quyền đất
Hiện nay, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các cá nhân, tổ chức, và hộ gia đình trở nên phổ biến. Tuy nhiên, không phải tất cả mọi trường hợp đều phải tuân thủ hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Văn phòng công chứng Trần Hằng sẽ hướng dẫn về các trường hợp không yêu cầu công chứng hợp đồng nhượng quyền đất nhưng vẫn có thể nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Các trường hợp không yêu cầu công chứng hợp đồng nhượng quyền đất
Thế nào là chuyển nhượng quyền sử dụng đất
– Theo quy định của Luật đất đai 2013:
- Chuyển quyền sử dụng đất bao gồm việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng quyền sử dụng đất và đóng góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liên quan đến đất là tài liệu pháp lý Nhà nước xác nhận tính hợp pháp của quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác liên quan đến đất của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác liên quan đến đất.
– Theo quy định của Bộ luật dân sự 2015:
- Giao dịch dân sự bao gồm hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương gây ra sự phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.
Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo Điều 188, Khoản 1 của Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, với điều kiện phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ), trừ hai trường hợp sau đây:
– Khoản 3, Điều 86 của Luật Đất đai:
Người nhận thừa kế là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài, không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất, không được cấp Sổ đỏ, nhưng được quyền bán cho người khác.
– Khoản 1, Điều 168 của Luật Đất đai:
- Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, người sử dụng đất được quyền bán đất sau khi có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất.
- Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất, người sử dụng đất được thực hiện quyền bán khi đạt điều kiện để cấp Sổ đỏ (không cần phải có Sổ đỏ từ trước).
Ngoài ra, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, đất không có tranh chấp, và phải nằm trong thời hạn sử dụng đất. Quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
– Theo quy định của Điều 167 Luật Đất đai 2013, quy định như sau:
Việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản.
- Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, và việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
- Do đó, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hai bên phải ký kết hợp đồng chuyển nhượng có sự công chứng hoặc chứng thực.
Điều kiện để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất có hiệu lực
- Chủ thể tham gia giao dịch dân sự phải có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
- Chủ thể tham gia giao dịch dân sự phải thực hiện hoàn toàn tự nguyện;
- Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không được vi phạm các quy định cấm của luật và không được trái đạo đức xã hội;
- Hình thức của giao dịch dân sự là một điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, trong trường hợp luật có quy định.
Như vậy, theo luật đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực, tuy nhiên, vẫn có một số trường hợp không yêu cầu công chứng hợp đồng mà vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Các trường hợp không yêu cầu công chứng hợp đồng nhượng quyền đất
Trường hợp 1: Hợp đồng chuyển nhượng với một bên là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản
Theo quy định tại điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.
Theo như quy định trên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà một trong các bên là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản không nhất thiết phải công chứng, chứng thực, trừ khi các bên có yêu cầu. Như vậy, trường hợp này không yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn được cấp sổ đỏ.
Trường hợp 2: Chuyển nhượng trước 01/01/2008 hoặc chuyển nhượng từ 01/01/2008 đến 01/07/2014
Khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sửa đổi bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP) quy định:
– Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:
- Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;
- Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Trong trường hợp 3: nếu trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất một bên hoặc các bên đã thực hiện hai phần ba nghĩa vụ được ghi trong hợp đồng, thì một trong các bên có thể yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự:
“Giao dịch dân sự vi phạm quy định về hình thức để có hiệu lực thì thường bị vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:
1.Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản, nhưng văn bản không đúng quy định của pháp luật và một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch, thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án có thể ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
2.Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản, nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực và một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch, thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án có thể ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”
Do đó, để yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng, điều kiện cần đạt được là:
- Hợp đồng phải được xác lập bằng văn bản.
- Một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch.
- Bên mua hoặc bên bán hoặc cả hai bên yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng.
Sau khi Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Xem thêm:
Có cần phải công chứng hợp đồng chuyển nhượng cổ phần không?
Trên đây là giải đáp về các trường hợp không yêu cầu công chứng hợp đồng nhượng quyền đất. Nếu còn vấn đề vướng mắc liên quan đến đất đai – nhà ở, bạn đọc vui lòng liên hệ 0933.668.166 để được Văn phòng công chứng Trần Hằng hỗ trợ cụ thể.