Các trường hợp hợp đồng thế chấp bị vô hiệu – người dân cần biết!

Hợp đồng thế chấp là một loại hợp đồng dân sự phổ biến, đặc biệt trong các giao dịch vay vốn ngân hàng, tín dụng. Tuy nhiên, không phải hợp đồng thế chấp nào cũng đương nhiên có hiệu lực pháp lý. Trong thực tế, nhiều hợp đồng đã bị tuyên vô hiệu do vi phạm quy định pháp luật hoặc thiếu điều kiện ràng buộc.

Việc nắm rõ các trường hợp hợp đồng thế chấp bị vô hiệu sẽ giúp người dân bảo vệ quyền lợi của mình, tránh những rủi ro pháp lý nghiêm trọng. Hãy cùng Văn Phòng Công Chứng Đại Việt tìm hiểu qua bài viết bên dưới nhé!

1. Hợp đồng thế chấp là gì?

Theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng thế chấp là thỏa thuận giữa bên thế chấp tài sản (người vay) và bên nhận thế chấp (thường là ngân hàng, tổ chức tín dụng), trong đó bên thế chấp dùng tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, thường là nghĩa vụ trả nợ.

Tài sản thế chấp có thể là bất động sản (đất đai, nhà cửa) hoặc động sản (xe, máy móc, sổ tiết kiệm…), tùy theo thỏa thuận và loại hình giao dịch.

2. Thế nào là hợp đồng thế chấp vô hiệu?

Hợp đồng thế chấp bị vô hiệu khi không đáp ứng các điều kiện có hiệu lực được quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015. Khi bị tuyên vô hiệu, hợp đồng không làm phát sinh, thay đổi hay chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự giữa các bên, đồng thời có thể dẫn đến hậu quả pháp lý nghiêm trọng như tranh chấp tài sản, mất quyền bảo đảm nghĩa vụ…

3. Các trường hợp hợp đồng thế chấp bị vô hiệu phổ biến

3.1. Vi phạm điều kiện có hiệu lực của hợp đồng

Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng chỉ có hiệu lực khi:

– Chủ thể có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự;

– Các bên tham gia hợp đồng hoàn toàn tự nguyện;

– Mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

– Hình thức hợp đồng phải phù hợp quy định (một số hợp đồng bắt buộc phải công chứng, chứng thực…).

Nếu vi phạm một trong các điều kiện trên, hợp đồng có thể bị vô hiệu.

3.2. Tài sản không thuộc quyền sở hữu hợp pháp

Một trong những nguyên tắc quan trọng là bên thế chấp phải có quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản thế chấp. Nếu tài sản là tài sản đang tranh chấp, đang bị kê biên, hoặc không thuộc sở hữu của bên thế chấp, hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu.

Ví dụ: Một người thế chấp quyền sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ), hoặc đang thuộc quyền sở hữu chung nhưng chưa có sự đồng ý của các đồng sở hữu khác.

3.3. Không đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định

Với tài sản là bất động sản, hợp đồng thế chấp bắt buộc phải được công chứng và đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền. Nếu các thủ tục này không được thực hiện đúng quy định, thì hợp đồng không có hiệu lực pháp lý đối kháng với bên thứ ba, đồng thời dễ bị tuyên vô hiệu.

3.4. Bên tham gia hợp đồng bị cưỡng ép, lừa dối hoặc nhầm lẫn

Trường hợp một bên tham gia hợp đồng bị đe dọa, cưỡng ép, lừa đảo, hoặc ký hợp đồng trong tình trạng thiếu tỉnh táo, không nhận thức rõ hành vi của mình, hợp đồng sẽ không có hiệu lực. Đây là tình huống thường gặp trong các vụ việc người cao tuổi bị ép ký hợp đồng thế chấp, hoặc người sử dụng ma túy, rượu bia quá mức khi ký kết.

3.5. Hợp đồng có nội dung trái pháp luật hoặc đạo đức xã hội

Một số hợp đồng có nội dung thế chấp nhằm mục đích che giấu hành vi gian lận, trốn thuế, rửa tiền…, hoặc tài sản được sử dụng để bảo đảm cho nghĩa vụ trái pháp luật sẽ bị vô hiệu. Ví dụ: Thế chấp tài sản để đảm bảo cho khoản vay nặng lãi – đây là hành vi trái pháp luật.

3.6. Thiếu sự đồng ý của vợ/chồng trong tài sản chung

Với tài sản chung của vợ chồng (ví dụ như nhà, đất mua sau hôn nhân), nếu một người tự ý mang tài sản đi thế chấp mà không có sự đồng ý của người còn lại, thì hợp đồng đó có thể bị tuyên vô hiệu.

3.7. Không đáp ứng điều kiện của pháp luật chuyên ngành

Ví dụ: Đối với đất nông nghiệp, muốn thế chấp cần phải chứng minh mục đích sử dụng hợp pháp và không thuộc diện bị hạn chế giao dịch theo luật Đất đai. Nếu không đủ điều kiện này, hợp đồng sẽ không được công nhận hiệu lực.

4. Hậu quả pháp lý khi hợp đồng thế chấp bị vô hiệu

Khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu:

– Tài sản thế chấp được trả lại cho bên sở hữu;

– Nếu đã nhận tiền vay, bên vay phải hoàn trả số tiền đó;

– Nếu có thiệt hại phát sinh do hợp đồng vô hiệu, bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại;

– Tổ chức tín dụng có thể bị mất quyền bảo đảm, rủi ro về thu hồi nợ.

Trường hợp hợp đồng thế chấp là giả tạo để che giấu một hợp đồng khác (ví dụ giả mua bán để thế chấp), thì hợp đồng giả sẽ vô hiệu, nhưng hợp đồng thực chất có thể được công nhận nếu hợp pháp.

5. Cách phòng tránh rủi ro vô hiệu hợp đồng thế chấp

Để hạn chế tối đa rủi ro pháp lý, người dân nên:

– Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý của tài sản định thế chấp;

– Đảm bảo các bên tham gia hợp đồng có đầy đủ năng lực hành vi dân sự;

– Thực hiện đúng quy trình công chứng, chứng thực, đăng ký giao dịch bảo đảm;

– Tham khảo ý kiến luật sư hoặc chuyên gia pháp lý trước khi ký hợp đồng lớn;

– Đối với tài sản chung (vợ chồng), phải có sự đồng thuận bằng văn bản.

Hợp đồng thế chấp là công cụ quan trọng giúp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, nếu không tuân thủ đúng quy định pháp luật, hợp đồng dễ bị vô hiệu, gây thiệt hại cho cả hai bên. Do đó, người dân cần trang bị kiến thức pháp lý cơ bản, kiểm tra kỹ các điều kiện khi lập hợp đồng thế chấp để bảo vệ tài sản và quyền lợi hợp pháp của mình.